住宅ローン選びにおいて、将来の返済計画を立てやすい全期間固定金利は魅力的な選択肢の一つです。
特に、長期固定金利住宅ローンとして広く利用されているフラット35は、多くの方が検討される商品ですが、その金利はどのように推移し、どのような条件で決まるのでしょうか。
今回は、フラット35の現在の金利水準や、金利に影響を与える要因、そして金利を有利にするための条件について解説します。
フラット35の現在の金利はいくら？
金利水準と借入期間の関係
フラット35の金利水準は、取扱金融機関によって異なりますが、一般的に借入期間や融資率によって変動します。
フラット35シリーズの金利情報は以下の公式ページで公開されていますので、最新の情報はこちらをご参照ください。
https://www.simulation.jhf.go.jp/flat35/kinri/index.php/rates/top/
現在（2026年1月時点）の金利を見てみましょう。
例えば、借入期間が21年以上35年以下の場合、融資率9割以下では年2.080%～4.740%、最も多い金利は年2.080%となっています。
融資率が9割超になると、金利の範囲や最も多い金利も若干上昇します。
なお、借入期間が15年以上20年以下（【フラット20】）や、長期優良住宅向けの最長50年（【フラット50】）では、これらとは異なる金利水準が適用されます。
団信加入で金利は変わる
フラット35では、団体信用生命保険（団信）への加入は任意ですが、加入する保険の種類によって金利が変動します。
団体信用生命保険とは？
団体信用生命保険（だんたいしんようせいめいほけん）、略して団信（だんしん）とは、住宅ローンを借りた人が、返済途中に死亡または高度障害状態になった場合に、残っているローン残高を保険で完済する仕組みです。
ポイントを簡単にまとめると：
・住宅ローン利用者が加入する保険
・万一のとき、家族にローン返済の負担が残らない
・保険金は遺族ではなく、金融機関に支払われてローンが完済される
・多くの場合、住宅ローンの契約条件として加入が必須だが、フラット35の場合は任意
最近は、がん・三大疾病・就業不能まで保障する「保障拡大型団信」のようなものもあります。
保障範囲が広い分、金利が少し上がることが多いです。
一言で言うと、「住宅ローン返済中の万一に備える保険」です。
金利の話に戻ります。
例えば、新機構団信（デュエット）に加入する場合、前述の金利に年0.18%が上乗せされます。
また、新3大疾病付機構団信に加入すると、年0.24%が上乗せされることになります。
こちらも先ほど紹介したページに上乗せ金利の情報が掲載されていますのでご参照ください。
健康上の理由などで団信に加入しない・できない場合でも、フラット35は利用可能です。
ただ、大抵の方は団信加入のうえ借りることになるでしょう。
過去の金利との違い
過去の金利水準と比較すると、現在の金利はかなり上昇しています。
フラット35の過去の金利の推移は以下のページで公開されていますので、気になる方はご覧になってみてください。
https://www.flat35.com/kinri/kinri_suii.html
現在2026年1月の水準だと、借入期間が21年以上35年以下の場合、融資率9割以下では年2.080%～4.740%とお伝えしました。
例えば直近でもっとも低い水準ともいえた、2016年8月頃の同条件での金利を見てみると、年0.900％～1.570％と記載されています。
当時に比べると今の金利はなんと2倍以上にもなっている、ということが分かります。
住宅ローン金利は市場の状況によって常に変動するため、申込時期によって適用される金利が異なる点に留意が必要です。
フラット35の金利を有利にする条件
フラット35には、特定の条件を満たした場合に金利引き下げの優遇を受けられる仕組みが用意されています。
現在のフラット35では、ポイント数によって金利引き下げ幅を決定するという仕組みが取られています。
詳細は以下の公式ページをご参照ください。
https://www.flat35.com/lp/19/seido202402/
フラット35の金利引き下げ制度は、家の性能やご家族条件（子供の人数）を“ポイント化”して、そのポイントを使って金利を下げる仕組みです。
1ポイント＝5年間金利▲0.25％ として扱われる形です。
ポイントはまず最初の5年間の金利引下げに使われます。
5年間ごとの最大金利引き下げ幅は▲1.0％とされております。
そして余ったポイントが6～10年目、11～15年目へと順番に使われます。
ポイントは金利割引のチケットみたいなものですね。チケットが多いほど、割引率が大きく、長く続くイメージです。
子育て世帯向けのポイント
【フラット35】子育てプラスとして、子育て世帯や若年夫婦世帯を対象に、子供の数などに応じて一定期間金利が引き下げられます。
若年夫婦世帯または子供1人の場合は1ポイント、
子供2人の場合は2ポイント、
子供3人の場合は3ポイント、
子供N人の場合はNポイント、
と、子供の数が多いほどたくさんのポイントが得られ、金利引き下げに利用できることになります。
住宅性能によるポイント
【フラット35】Sとして、一定の住宅性能を満たす場合に最大3ポイントが得られます。
ZEH住宅の場合が一番多く、3ポイントも得られます。
もしくはZEH以外の場合、省エネルギー性や耐震性などに優れた質の高い住宅を取得した場合に、1ポイントまたは2ポイントが得られます。
管理・修繕計画によるポイント
【フラット３５】維持保全型として、最大1ポイントが得られます。
条件としては、長期優良住宅の普及の促進に関する法律（平成20年法律第87号）の規定により長期優良住宅建築等計画または長期優良住宅維持保全計画が認定された住宅、いわゆる「長期優良住宅」の場合に1ポイント得ることが可能です。
金利決定は金融機関ごとに異なる
フラット35の金利は、住宅金融支援機構が定める基準に基づき、各取扱金融機関がそれぞれ決定しています。
そのため、同じ期間のローンであっても、金融機関によって金利は異なります。
ウェブサイト等で表示される金利はあくまで一例であり、実際には、期間限定のキャンペーンや、金融機関独自の審査基準、手数料などによって適用金利や条件が異なる場合があります。
詳細については、必ず各金融機関に直接ご確認ください。
まとめ
フラット35の金利は、借入期間や融資率、団体信用生命保険への加入状況によって変動します。
2026年1月時点で、21年以上35年以下の借入期間では年2.080%程度が一般的な水準ですが、これはあくまで目安となります。
さらに、子供の人数や住宅の性能、長期優良住宅かなどの条件を満たすことで得られるポイントの数に応じて、金利が引き下げられる優遇制度も用意されています。
ただし、最終的な金利は各金融機関が決定するため、ご自身に合った条件や金利を正確に把握するには、複数の金融機関の情報を確認し、個別に問い合わせることが重要です。
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